Willkommen beim offiziellen Immobilienring Wertsicherungsrechner V6.7. Dieses Tool unterstützt Sie bei der rechtssicheren Berechnung von Wertsicherungen für Gewerbe-, Wohn- und Richtwertmieten in Österreich.
Das Wichtigste in Kürze
Der Rechner ist in vier Bereiche (Tabs) unterteilt:
1. Informationen – Übersicht, VPI-Daten, Rechtsgrundlagen & Richtwerte
2. VPI Rechner – Gewerbe, Häuser, nicht-MRG-Verträge (Schwellwert-Logik)
3. MieWeG Rechner – Wohnungen nach Mieten-Wertsicherungsgesetz (ab 2026)
4. Richtwert – MRG-Altbauwohnungen (Mietzins-Rechner & Vergleich)
ℹ Allgemeines
- Datenbasis: Alle VPI-Indexwerte werden automatisch von der Statistik Austria über deren offizieller Open-Data-Schnittstelle bezogen. Die Daten werden laufend synchronisiert.
- Daten-Status: Unterhalb des Seitentitels zeigt ein farbiger Badge den Status
der Datensynchronisation an:
- 🟢 Synchronisiert – VPI-Daten erfolgreich geladen
- 🔄 Wird geladen – Datensynchronisation läuft
- 🔴 Fehler – Daten konnten nicht geladen werden
- Navigation: Klicken Sie auf eine der vier Kacheln am oberen Rand, um zwischen den Rechnern zu wechseln. Die aktive Kachel wird farblich hervorgehoben.
- Excel-Export: Die Ergebnisse des VPI Rechners und des MieWeG Rechners können als Excel-Datei (.xlsx) heruntergeladen werden.
🔢 Rundungsmechanismen
Der Wertsicherungsrechner verwendet zwei verschiedene Rundungsmethoden, je nach Rechnertyp:
| Rechner | Rundungsmethode | Beispiel |
|---|---|---|
| VPI Rechner | Kaufmännische Rundung 3. Nachkommastelle ≥ 5 → aufrunden |
€1.234,565 →
€1.234,57 €1.234,564 → €1.234,56 |
| MieWeG Rechner | Mieterfreundliche Rundung 3. Nachkommastelle > 5 → aufrunden 3. Nachkommastelle ≤ 5 → abrunden Unterschied bei genau 5: wird abgerundet (zugunsten des Mieters) |
€1.234,565 →
€1.234,56 ✓ €1.234,566 → €1.234,57 €1.234,564 → €1.234,56 |
Prozentwerte: Veränderungen werden mit 1 Nachkommastelle angezeigt (z.B. 3,2%).
Geldbeträge: Alle Mietzinse werden auf 2 Nachkommastellen (Cent) gerundet.
🧪 Simulator (nur TEST-Umgebung)
Der Simulator ist ein Testwerkzeug, das ausschließlich auf der
TEST-Umgebung
(test.immoengine.at) verfügbar ist. Auf der Live-Seite ist der Simulator nicht
sichtbar.
Er ermöglicht es, fiktive VPI-Werte einzugeben, um zukünftige Szenarien durchzuspielen, ohne die
echten Daten zu verändern.
Simulator-Funktionen
1. Ein-/Ausschalten (Toggle)
Am oberen Rand des MieWeG-Rechners befindet sich ein Kontrollkästchen „🧪 Simulator". Wird dieses aktiviert, schaltet der Rechner in den Simulationsmodus:
- Die Status-Anzeige wechselt zu AN
- Ein Eingabebereich für fiktive VPI-Werte wird eingeblendet
- Die interne Berechnungs-Engine verwendet ab sofort die simulierten statt der echten Daten
- Beim Ausschalten werden alle simulierten Daten verworfen und der Rechner kehrt zum Normalbetrieb mit echten Statistik-Austria-Daten zurück
2. Fiktive VPI-Jahresdurchschnitte (% ggü. Vorjahr)
In der linken Spalte können Sie für die Jahre 2024–2029 fiktive prozentuale VPI-Veränderungen gegenüber dem Vorjahr eingeben. Diese Werte werden für die MieWeG-Berechnung (Pfad A: gesetzliche Valorisierung) verwendet.
- Beispiel: Ø 2026: 3,20% bedeutet, dass der VPI-Jahresdurchschnitt 2026 um 3,20% über dem Vorjahr liegt
- Diese Werte beeinflussen direkt die Dämpfungsberechnung (>3% nur halb)
- Leere Felder → der echte (offizielle) Wert wird verwendet (sofern vorhanden)
3. Fiktive VPI-Monatswerte (absolut)
In der rechten Spalte können bis zu 6 einzelne VPI-Monatswerte als absolute Indexwerte eingegeben werden. Hier wählen Sie Monat, Jahr und den VPI-Indexwert (z.B. Juni 2025 = 128,1). Diese Werte werden für den Günstigkeitsvergleich (Pfad B: vertragliche Wertsicherung) verwendet.
- Monatswerte sind absolute Indexzahlen (z.B. 128,1), keine Prozentwerte
- Es können beliebige Monate und Jahre aus dem Bereich 2024–2029 gewählt werden
- Diese Werte überschreiben temporär die echten Monatsdaten für den gewählten Zeitpunkt
4. „Simulationsdaten übernehmen"-Button
Klicken Sie auf diesen Button, um die eingegebenen Simulationswerte an die Berechnungs-Engine zu übergeben. Ein Status-Banner zeigt danach detailliert an, welche Werte aktiv sind:
- Anzahl der übernommenen Werte
- Auflistung aller aktiven Jahresdurchschnitte (z.B. „Ø 2026: +3,20%")
- Auflistung aller aktiven Monatswerte (z.B. „Jun/2025: 128,1")
5. „Zurücksetzen"-Button
Setzt alle Eingabefelder auf die vorgegebenen Default-Werte zurück. Ist der Simulator aktiv, werden die Defaults sofort übernommen. Die Standard-Werte sind:
| Typ | Zeitraum | Wert |
|---|---|---|
| Jahresdurchschnitt | Ø 2024 | +2,91% |
| Jahresdurchschnitt | Ø 2025 | +3,55% |
| Jahresdurchschnitt | Ø 2026 | +3,20% |
| Jahresdurchschnitt | Ø 2027 | +3,80% |
| Jahresdurchschnitt | Ø 2028 | +2,90% |
| Jahresdurchschnitt | Ø 2029 | +2,50% |
| Monatswert | Juni 2024 | 124,0 |
| Monatswert | Juni 2025 | 128,1 |
| Monatswert | Juni 2026 | 134,1 |
| Monatswert | Juni 2027 | 139,2 |
| Monatswert | Juni 2028 | 143,5 |
⚠️ Wichtige Hinweise zum Simulator
- Die simulierten Daten sind rein temporär und werden nirgends gespeichert. Sie gehen beim Seitenwechsel oder Neuladen der Seite verloren.
- Simulierte Werte ersetzen nur innerhalb der aktuellen Sitzung die echten Daten. Die offizielle Datenbank bleibt unverändert.
- Der Simulator dient ausschließlich zum Testen und Durchspielen von Szenarien – nicht für produktive Berechnungen.
- Beim Deaktivieren des Simulators werden alle temporären Daten gelöscht und die echten Daten wiederhergestellt.
1 VPI Rechner (Gewerbe)
Verwenden Sie diesen Rechner für Geschäftsräume, Büros, Parkplätze, Einfamilienhäuser und alle Verträge mit freier Wertsicherungsklausel (Ausnahme vom MieWeG).
Eingabefelder
- Vertragsdatum (Mietbeginn): Geben Sie das Datum des Vertragsbeginns ein. Die richtige VPI-Indexreihe wird daraus automatisch ermittelt (ab 1976). Wird beispielsweise ein Vertrag aus 2019 eingegeben, wird automatisch VPI 2015 verwendet.
- VPI-Indexreihe: Standardmäßig auf „Automatisch" gesetzt. Sie können auch manuell eine bestimmte Reihe wählen (z.B. VPI 2005), wenn dies vertraglich vereinbart ist.
- Ursprungsmiete (EUR/Monat): Der monatliche Bruttobetrag, der wertgesichert werden soll.
- Basismonat / Basisjahr: Der Indexzeitpunkt, ab dem die Wertsicherung beginnt (z.B. Jänner 2021).
- Zielmonat / Zieljahr: Der Zeitpunkt, auf den die Wertsicherung berechnet werden soll.
- Schwellenwert in % (optional): Wenn ein Schwellenwert vereinbart ist (z.B.
5%), wird erst dann angepasst, wenn die Indexänderung diesen Wert erreicht oder
überschritten hat. Nach Eingabe eines Werts erscheinen zwei Optionen:
- • Bei Erreichen: Anpassung ab genau dem Schwellenwert (z.B. ab 5,0%)
- • Bei Überschreiten: Anpassung erst über dem Schwellenwert (z.B. ab 5,1%)
Ergebnisanzeige
- Basis-VPI & Ziel-VPI: Die verwendeten Indexwerte mit Angabe der Indexreihe.
- Prozentuale Änderung: Die reine Index-Veränderung im Zeitraum.
- Neuer Betrag & Differenz: Der wertgesicherte Betrag und die absolute Differenz zur Ursprungsmiete.
- Schwellenwert-Tabelle (bei aktivem Schwellenwert): Zeigt alle Zeitpunkte, an denen die Schwelle überschritten wurde (Stufen), samt Nachzahlungsberechnung inkl. 3-jähriger Verjährungsfrist.
- Fallback-Hinweis: Sind für den Zielmonat noch keine Daten verfügbar, werden automatisch die zuletzt verfügbaren Daten verwendet – ein Hinweis informiert darüber.
- Excel-Export: Über den Button „Excel" können Sie das Ergebnis als .xlsx-Datei herunterladen.
- Rundung: Der VPI Rechner verwendet kaufmännische Rundung auf 2 Nachkommastellen. Das bedeutet: Ist die 3. Nachkommastelle ≥ 5, wird aufgerundet (z.B. €1.234,565 → €1.234,57). Ist sie < 5, wird abgerundet (z.B. €1.234,564 → €1.234,56). Dies entspricht der handelsrechtlich üblichen Rundungsmethode.
2 MieWeG Rechner (Wohnungen)
Dieser Rechner berücksichtigt automatisch das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das mit 01.01.2026 in Kraft trat, sowie das 5. MILG.
Vertragsdaten
- Vertragsdatum: Entscheidet automatisch, ob es sich um einen Neuvertrag (ab 01.01.2026) oder Altvertrag (vor 01.01.2026) handelt. Die Vertragsart wird als Anzeige aktualisiert.
- Vertragsart: Wird automatisch aus dem Vertragsdatum erkannt:
- 🟢 Neuvertrag: Vertrag ab 01.01.2026 – volle MieWeG-Regeln
- 🟠 Altvertrag (§ 4 Abs. 2): Vertrag vor 01.01.2026 – Übergangsregeln
- VPI-Indexreihe: Automatische Auswahl basierend auf dem Vertragsdatum.
- Ausgangsentgelt (EUR/Monat): Die aktuelle Monatsmiete.
- Rechtsbereich: Zwei Optionen:
- • MRG Teilanwendung (§ 1 Abs. 4 MRG): Dämpfungsregel – Anpassung über 3% wird nur zur Hälfte angewendet
- • MRG Vollanwendung (§ 1 Abs. 1 MRG): Zusätzlicher MRG-Deckel (5. MILG Obergrenzen)
Wertsicherung
- Berechnungsmodus:
- • Jährlich (fixer Stichtag): Standardmodus. Jährliche Anpassung zu einem festen Datum (z.B. 1. April). Der Stichtag kann angepasst werden.
- • Laufend: Berechnung von einem Basiszeitpunkt zu einem Zielzeitpunkt. Hier kann optional ein Schwellenwert eingegeben werden.
- Stichtag (bei „Jährlich"): Tag und Monat der jährlichen Anpassung. Standard: 01. April.
- Basismonat / Basisjahr (nur bei Altverträgen): Der Zeitpunkt der letzten durchgeführten Wertanpassung.
- Günstigkeitsvergleich (§ 3 MieWeG) (nur bei Altverträgen): Aktiviert einen Dualvergleich zwischen vertraglicher Wertsicherung und MieWeG-Deckel. Der Mieter erhält immer den günstigeren Wert.
- Ausgabe:
- • Nur nächste Valorisierung: Zeigt nur die nächste Anpassung.
- • Kompletter Verlauf: Zeigt eine vollständige Timeline aller Valorisierungen.
Gesetzliche Regeln (MieWeG)
- 📅 Stichtag 1. April: Standardmäßige jährliche Anpassung.
- 📊 Datenbasis: VPI-Jahresdurchschnitt des Vorjahres (verfügbar ab Mitte Jänner).
- 📉 Dämpfung: Veränderung über 3% wird nur zur Hälfte angewendet.
- 📐 Aliquotierung: Im ersten Jahr zählen nur die vollen Monate nach Vertragsabschluss.
5. MILG Deckel (MRG Vollanwendung)
- 🛑 2026: Max. 1,0%
- 🛑 2027: Max. 2,0%
📐 Günstigkeitsvergleich (Pfad A vs. Pfad B)
Das MieWeG führt ein Zwei-Pfad-System ein, bei dem jedes Jahr zwei Berechnungen parallel laufen:
Pfad A – MieWeG-Deckelung (Schattenrechnung)
- Berechnet auf Basis der VPI-Jahresdurchschnitte
- Stichtag ist immer der 1. April
- Mit Dämpfungsformel (über 3% → halbe Weitergabe)
- Evtl. mit MRG-Deckel (5. MILG)
- Im Rumpfjahr mit Aliquotierung
Pfad B – Vertragliche Wertsicherung
- Berechnet nach bestehendem Mietvertrag
- Stichtag und VPI-Reihe laut Vertrag
- Verwendet VPI-Monatswerte
- Inkl. vertraglichem Schwellenwert (falls vereinbart)
- Keine Dämpfung, kein MRG-Deckel
Ergebnis: Die tatsächliche Vorschreibung ist immer der günstigere (niedrigere) Betrag aus Pfad A und Pfad B:
Vorschreibung = MIN(Pfad A, Pfad B)
🔄 Einfädelung (§ 3 MieWeG)
Die „Einfädelung" beschreibt den Übergang von der vertraglichen Wertsicherung zum MieWeG-System. Dies ist relevant für Altverträge (abgeschlossen vor 2026), die in das neue MieWeG-System überführt werden.
Wie funktioniert die Einfädelung?
- Parallele Berechnung: In jedem Jahr werden beide Pfade (A und B) berechnet und verglichen.
- Auslöser: Die Einfädelung tritt ein, sobald die vertragliche Miete
(Pfad B) erstmals die MieWeG-Deckelung (Pfad A) übersteigt:
Pfad B > Pfad A → Einfädelung
- Folge: Ab der Einfädelung gilt nur noch Pfad A (MieWeG-Deckelung). Der vertragliche Pfad B wird nicht mehr für den Günstigkeitsvergleich herangezogen.
- Unumkehrbar: Die Einfädelung ist ein einmaliges Ereignis – sobald der Vertrag ins MieWeG-System „eingefädelt" ist, bleibt es dabei.
Beispiel:
| Jahr | Pfad A (MieWeG) | Pfad B (Vertrag) | Vorschreibung | Status |
|---|---|---|---|---|
| 2027 | € 1.050,00 | € 1.030,00 | € 1.030,00 | Pfad B günstiger |
| 2028 | € 1.080,00 | € 1.075,00 | € 1.075,00 | Pfad B günstiger |
| 2029 | € 1.100,00 | € 1.120,00 | € 1.100,00 | 🔄 Einfädelung! |
| 2030+ | € 1.125,00 | – | € 1.125,00 | Nur noch Pfad A |
In der Detailtabelle wird die Einfädelung in der Spalte „Anpassungen" als grüner Hinweis angezeigt.
Aliquotierungsregel
Die erste Erhöhung bei Neuverträgen ist erst im Jahr nach Vertragsabschluss möglich. Dabei wird die Anpassung aliquotiert: Es zählen nur die vollen Monate nach dem Vertragsmonat bis zum Jahresende.
| Vertrag im Monat | Volle Monate | Aliquot-Faktor |
|---|---|---|
| Jänner (1) | 11 (Feb–Dez) | 11/12 = 91,7% |
| Mai (5) | 7 (Jun–Dez) | 7/12 = 58,3% |
| September (9) | 3 (Okt–Dez) | 3/12 = 25,0% |
| Dezember (12) | 0 | 0% (keine Valorisierung im Folgejahr) |
🔢 Rundung im MieWeG Rechner
Der MieWeG Rechner verwendet eine mieterfreundliche Rundung (fachsprachlich: „Round Half Cent Down"):
- 3. Nachkommastelle > 5: wird aufgerundet (z.B. €1.084,566 → €1.084,57)
- 3. Nachkommastelle ≤ 5: wird abgerundet (z.B. €1.084,565 → €1.084,56 ✓)
Unterschied zur kaufmännischen Rundung: Bei der kaufmännischen Rundung (VPI Rechner) wird bei einer 3. Nachkommastelle von genau 5 aufgerundet (€1.084,565 → €1.084,57). Bei der mieterfreundlichen Rundung wird bei einer 3. Nachkommastelle von genau 5 abgerundet (€1.084,565 → €1.084,56) – zugunsten des Mieters.
Pfad A (MieWeG-Schattenrechnung): Verwendet die mieterfreundliche Rundung gemäß § 1 Abs. 2 Z 3 MieWeG: „Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, sind abzurunden." Ein halber Cent entspricht einer 3. Nachkommastelle von 5 (z.B. €1.084,565 = 0,5 Cent). Die Kettenberechnung erfolgt mit voller Präzision (ohne Zwischenrundung), um kumulative Rundungsfehler zu vermeiden. Erst das Endergebnis jedes Schritts wird auf 2 Nachkommastellen (Cent) gerundet.
Pfad B (vertragliche Wertsicherung): Verwendet die kaufmännische Rundung (3. Nachkommastelle ≥ 5 → aufrunden), da das MieWeG keine Sonderrundung für die vertragliche Berechnung vorschreibt. Hier gilt der handelsübliche Standard.
3 Richtwert-Rechner
Der Richtwert-Bereich gliedert sich in mehrere Sub-Tabs:
| Sub-Tab | Beschreibung |
|---|---|
| Aktuelle Werte | Übersicht aller aktuellen Richtwerte pro Bundesland (9 Bundesländer). Zeigt den aktuellen gültigen Richtwert je m² an. |
| Vergleichsrechner | Vergleich von Richtwerten zwischen zwei Zeiträumen und/oder Bundesländern. Ermöglicht die Berechnung der prozentualen Änderung. |
| Historische Tabelle | Komplette Richtwert-Tabelle seit 1994 für alle Bundesländer. Kann als Excel-Datei exportiert werden. |
| Mietzins-Rechner | Detaillierter Mietzins-Rechner für MRG-Altbauwohnungen mit Zu-/Abschlägen (Lagezuschlag, Ausstattung, Befristung, Stockwerk etc.). |
Mietzins-Rechner im Detail
- Bundesland: Wählen Sie das Bundesland der Wohnung.
- Wohnfläche: Nutzfläche der Wohnung in m².
- Ausstattungskategorie: Kategorie A (Standardausstattung) bis D (Substandardausstattung).
- Stockwerk: Beeinflusst den Zuschlag/Abschlag.
- Befristung: Bei befristeten Verträgen (25% Abschlag).
- Zu-/Abschläge: Aufklappbare Accordion-Listen mit typischen Zuschlägen (z.B. Balkon, Garage, Lift) und Abschlägen (z.B. Straßenlärm, fehlender Lift), die per Checkbox gewählt werden können.
- Lagezuschlag: Kann manuell eingegeben oder aus den vordefinierten Werten gewählt werden.
Hinweis: Richtwerte sind gesetzlich bis 2028 eingefroren (5. MILG).
Häufige Fragen (FAQ)
Woher kommen die Daten? +
Wann kommt der neue Index? +
Was ist der Unterschied zwischen VPI Rechner und MieWeG Rechner? +
MieWeG Rechner: Speziell für Wohnungen, die unter das Mieten-Wertsicherungsgesetz fallen (ab 2026). Verwendet VPI-Jahresdurchschnitte mit gesetzlicher Dämpfungsregel (>3% nur halb) und ggf. MRG-Deckel.
Was bedeutet „Günstigkeitsvergleich" bei Altverträgen? +
- Pfad A: Berechnung nach MieWeG (mit Dämpfung/Deckel)
- Pfad B: Berechnung nach vertraglicher Wertsicherungsklausel (ohne MieWeG-Einschränkungen)
Was bedeutet der Schwellenwert beim VPI Rechner? +
Gesetzliche Grundlagen & Datenherkunft
Datenprovenienz
Monatliche Erhebung der Preise des privaten Konsums (Einzelhandel, Dienstleistungen).
Rechtsgrundlagen
- EU: Verordnung (EU) Nr. 2016/792 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Mai 2016 über harmonisierte Verbraucherpreisindizes.
- National: Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Erstellung von Verbraucherpreisindizes BGBl. II Nr. 351/2003 idgF (BGBl. 84/2024).
- MieWeG: Mieten-Wertsicherungsgesetz, in Kraft ab 01.01.2026.
- 5. MILG: 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (Deckelung der Richtwertanpassung).
Anmerkungen (Covid-19)
Ein Teil der Indexwerte von April 2020 bis inkl. Dez 2021 basieren auf hauptsächlich bzw. vollständig imputierten Preisen. Details dazu finden sich bei Statistik Austria.
Aktualisierungszyklus
- Vorläufige Ergebnisse: nach ca. 15 Tagen
- Endgültige Ergebnisse: nach ca. 45 Tagen
- Jahresdurchschnitte: Mitte Jänner des Folgejahres
Open Data
Die Daten stammen aus dem Open Data Portal der Statistik Austria.