Willkommen beim offiziellen immoengine Wertsicherungsrechner V6.7. Dieses Tool unterstützt Sie bei der rechtssicheren Berechnung von Wertsicherungen für Gewerbe-, Wohn- und Richtwertmieten in Österreich.
Das Wichtigste in Kürze
Der Rechner ist in vier Bereiche (Tabs) unterteilt:
1. Informationen – Übersicht, VPI-Daten, Rechtsgrundlagen & Richtwerte
2. VPI Rechner – Gewerbe, Häuser, nicht-MRG-Verträge (Schwellwert-Logik)
3. MieWeG Rechner – Wohnungen nach Mieten-Wertsicherungsgesetz (ab 2026)
4. Richtwert – MRG-Altbauwohnungen (Mietzins-Rechner & Vergleich)
ℹ Allgemeines
- Datenbasis: Alle VPI-Indexwerte werden automatisch von der Statistik Austria über deren offizieller Open-Data-Schnittstelle bezogen. Die Daten werden laufend synchronisiert.
- Nur endgültige Werte: Für Berechnungen werden ausschließlich endgültige (von Statistik Austria bestätigte) VPI-Werte verwendet. Vorläufige Werte, die noch nicht offiziell bestätigt sind, werden in den Info-Tabellen mit einem * gekennzeichnet, fließen aber nicht in Berechnungen ein.
- Daten-Status: Unterhalb des Seitentitels zeigt ein farbiger Badge den Status
der Datensynchronisation an:
- 🟢 Synchronisiert – VPI-Daten erfolgreich geladen
- 🔄 Wird geladen – Datensynchronisation läuft
- 🔴 Fehler – Daten konnten nicht geladen werden
- Navigation: Klicken Sie auf eine der vier Kacheln am oberen Rand, um zwischen den Rechnern zu wechseln. Die aktive Kachel wird farblich hervorgehoben.
- Excel-Export: Die Ergebnisse des VPI Rechners und des MieWeG Rechners können als Excel-Datei (.xlsx) heruntergeladen werden.
🔢 Rundungsmechanismen
Der Wertsicherungsrechner verwendet zwei verschiedene Rundungsmethoden, je nach Rechnertyp:
| Rechner | Rundungsmethode | Beispiel |
|---|---|---|
| VPI Rechner | Kaufmännische Rundung 3. Nachkommastelle ≥ 5 → aufrunden |
€1.234,565 →
€1.234,57 €1.234,564 → €1.234,56 |
| MieWeG Rechner | Mieterfreundliche Rundung 3. Nachkommastelle > 5 → aufrunden 3. Nachkommastelle ≤ 5 → abrunden Unterschied bei genau 5: wird abgerundet (zugunsten des Mieters) |
€1.234,565 →
€1.234,56 ✓ €1.234,566 → €1.234,57 €1.234,564 → €1.234,56 |
Prozentwerte: Veränderungen werden mit 2 Nachkommastellen angezeigt (z.B. 3,24%).
Geldbeträge: Alle Mietzinse werden auf 2 Nachkommastellen (Cent) gerundet.
1 VPI Rechner (Gewerbe)
Verwenden Sie diesen Rechner für Geschäftsräume, Büros, Parkplätze, Einfamilienhäuser und alle Verträge mit freier Wertsicherungsklausel (Ausnahme vom MieWeG).
Eingabefelder
- Vertragsdatum (Mietbeginn): Geben Sie das Datum des Vertragsbeginns ein. Die richtige VPI-Indexreihe wird daraus automatisch ermittelt (ab 1976). Wird beispielsweise ein Vertrag aus 2019 eingegeben, wird automatisch VPI 2015 verwendet.
- VPI-Indexreihe: Standardmäßig auf „Automatisch" gesetzt. Sie können auch manuell eine bestimmte Reihe wählen (z.B. VPI 2005), wenn dies vertraglich vereinbart ist.
- Ursprungsmiete (EUR/Monat): Der monatliche Bruttobetrag, der wertgesichert werden soll.
- Basismonat / Basisjahr: Der Indexzeitpunkt, ab dem die Wertsicherung beginnt (z.B. Jänner 2021).
- Zielmonat / Zieljahr: Der Zeitpunkt, auf den die Wertsicherung berechnet werden soll.
- Schwellenwert in % (optional): Wenn ein Schwellenwert vereinbart ist (z.B.
5%), wird erst dann angepasst, wenn die Indexänderung diesen Wert erreicht oder
überschritten hat. Nach Eingabe eines Werts erscheinen zwei Optionen:
- • Bei Erreichen: Anpassung ab genau dem Schwellenwert (z.B. ab 5,0%)
- • Bei Überschreiten: Anpassung erst über dem Schwellenwert (z.B. ab 5,1%)
Ergebnisanzeige
- Basis-VPI & Ziel-VPI: Die verwendeten Indexwerte mit Angabe der Indexreihe.
- Prozentuale Änderung: Die reine Index-Veränderung im Zeitraum.
- Neuer Betrag & Differenz: Der wertgesicherte Betrag und die absolute Differenz zur Ursprungsmiete.
- Schwellenwert-Tabelle (bei aktivem Schwellenwert): Zeigt alle Zeitpunkte, an denen die Schwelle überschritten wurde (Stufen), samt Nachzahlungsberechnung inkl. 3-jähriger Verjährungsfrist.
- Fallback-Hinweis: Sind für den Zielmonat noch keine Daten verfügbar, werden automatisch die zuletzt verfügbaren Daten verwendet – ein Hinweis informiert darüber.
- Excel-Export: Über den Button „Excel" können Sie das Ergebnis als .xlsx-Datei herunterladen.
- Rundung: Der VPI Rechner verwendet kaufmännische Rundung auf 2 Nachkommastellen. Das bedeutet: Ist die 3. Nachkommastelle ≥ 5, wird aufgerundet (z.B. €1.234,565 → €1.234,57). Ist sie < 5, wird abgerundet (z.B. €1.234,564 → €1.234,56). Dies entspricht der handelsrechtlich üblichen Rundungsmethode.
2 MieWeG Rechner (Wohnungen)
Dieser Rechner berücksichtigt automatisch das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das mit 01.01.2026 in Kraft trat, sowie das 5. MILG.
Vertragsdaten
- Vertragsdatum: Entscheidet automatisch, ob es sich um einen Neuvertrag (ab 01.01.2026) oder Altvertrag (vor 01.01.2026) handelt. Die Vertragsart wird als Anzeige aktualisiert.
- Vertragsart: Wird automatisch aus dem Vertragsdatum erkannt:
- 🟢 Neuvertrag: Vertrag ab 01.01.2026 – volle MieWeG-Regeln
- 🟠 Altvertrag (§ 4 Abs. 2): Vertrag vor 01.01.2026 – Übergangsregeln
- VPI-Indexreihe: Automatische Auswahl basierend auf dem Vertragsdatum.
- Ausgangsentgelt (EUR/Monat): Die aktuelle Monatsmiete.
- Rechtsbereich: Zwei Optionen:
- • MRG Teilanwendung (§ 1 Abs. 4 MRG): Nur Dämpfungsregel (Veränderung über 3% wird zur Hälfte weitergegeben, kein MILG-Deckel)
- • MRG Vollanwendung (§ 1 Abs. 1 MRG): Dämpfungsregel + zusätzlicher MRG-Deckel (5. MILG: 2026 max. 1%, 2027 max. 2%)
Wertsicherung
- Berechnungsmodus:
- • Jährlich (fixer Stichtag): Standardmodus. Jährliche Anpassung zu einem festen Datum (z.B. 1. April). Der Stichtag kann angepasst werden.
- • Laufend: Berechnung von einem Basiszeitpunkt zu einem Zielzeitpunkt. Hier kann optional ein Schwellenwert eingegeben werden.
- Stichtag (bei „Jährlich"): Tag und Monat der jährlichen Anpassung. Standard: 01. April.
- Basismonat / Basisjahr (nur bei Altverträgen): Der Zeitpunkt der letzten durchgeführten Wertanpassung.
- Index-Startwert (optional, nur bei Altverträgen): Legt fest, von welchem
Indexwert die vertragliche Wertsicherung zu rechnen beginnt. Nur nötig,
wenn der im Mietvertrag vereinbarte Ausgangsindex (z.B. „VPI Jänner 2022") vom Vertrags-
bzw. Anpassungsmonat abweicht. Leer lassen = automatische Ableitung wie
bisher.
- • Wirkt ausschließlich auf die vertragliche Wertsicherung. Die gesetzliche Wertsicherung (MieWeG-Deckelung) bleibt unverändert.
- • Basismonat und Basisjahr gehören zusammen: Wird ein Basisjahr eingetragen, muss auch ein Basismonat gewählt werden. Zulässige Jahre: 1976 bis zum laufenden Jahr.
- • Liegt für den gewählten Monat kein VPI-Wert der gewählten Indexreihe vor, weist der Rechner ausdrücklich darauf hin, statt still weiterzurechnen.
- Günstigkeitsvergleich (§ 3 MieWeG) (nur bei Altverträgen): Aktiviert einen Dualvergleich zwischen vertraglicher Wertsicherung und MieWeG-Deckel. Der Mieter erhält immer den günstigeren Wert.
- Ausgabe:
- • Nur nächste Valorisierung: Zeigt nur die nächste Anpassung.
- • Kompletter Verlauf: Zeigt eine vollständige Timeline aller Valorisierungen.
Gesetzliche Regeln (MieWeG)
- 📅 Stichtag 1. April: Standardmäßige jährliche Anpassung.
- 📊 Datenbasis: VPI-Jahresdurchschnitt des Vorjahres (verfügbar ab Mitte Jänner).
- 📋 Stichtags-Datenverfügbarkeit: Für den Günstigkeitsvergleich (Pfad B) werden ausschließlich VPI-Monatswerte herangezogen, die am 01.04. des jeweiligen Jahres bereits offiziell von Statistik Austria veröffentlicht waren. Später publizierte Werte (z.B. VPI März, verfügbar erst ca. 18.04.) werden nicht rückwirkend berücksichtigt.
- 📉 Dämpfung: Veränderung über 3% wird nur zur Hälfte angewendet.
- 📐 Aliquotierung: Im ersten Jahr zählen nur die vollen Monate nach Vertragsabschluss.
5. MILG Deckel (MRG Vollanwendung)
- 🛑 2026: Max. 1,0%
- 🛑 2027: Max. 2,0%
📐 Günstigkeitsvergleich (§ 3 MieWeG)
Das MieWeG führt ein Zwei-Pfad-System ein, bei dem jedes Jahr zwei Berechnungen parallel laufen:
⚖️ Gesetzliche Wertsicherung (MieWeG-Deckelung)
- Berechnet auf Basis der VPI-Jahresdurchschnitte
- Stichtag ist immer der 1. April
- Mit Dämpfungsformel (über 3% → halbe Weitergabe)
- Evtl. mit MRG-Deckel (5. MILG)
- Im Rumpfjahr mit Aliquotierung
📋 Vertragliche Wertsicherung
- Berechnet nach bestehendem Mietvertrag
- Stichtag und VPI-Reihe laut Vertrag
- Verwendet VPI-Monatswerte
- Inkl. vertraglichem Schwellenwert (falls vereinbart)
- Keine Dämpfung, kein MRG-Deckel
Ergebnis: Die tatsächliche Vorschreibung ist immer der günstigere (niedrigere) Betrag aus beiden Berechnungen:
Vorschreibung = MIN(Gesetzliche WS, Vertragliche WS)
📊 Ergebnis-Darstellung
Der Günstigkeitsvergleich zeigt die Ergebnisse in mehreren Bereichen:
Ergebnis-Kacheln (3 Boxen)
- Vertragliche Wertsicherung (grau): Der Endbetrag der vertraglichen Berechnung nach Ihrem Mietvertrag.
- Gesetzliche Wertsicherung (rot): Der MieWeG-Deckelungsbetrag nach dem Mieten-Wertsicherungsgesetz.
- Für Mieter günstigster Mietzins (grün): Der niedrigere der beiden Werte – das ist der Betrag, der tatsächlich vorgeschrieben werden darf.
Der „Grüne Faden" – Vorschreibungs-Tracking
In den Detail-Tabellen wird das jeweils günstigste Zwischenergebnis mit einem grünen Hintergrund hervorgehoben. So erkennen Sie auf einen Blick, welche Berechnung in jedem Schritt den günstigeren Mietzins liefert.
- Der grüne Faden kann zwischen den beiden Tabellen springen – mal ist der Vertrag günstiger, mal das MieWeG.
- Bei Vorschreibungs-Einträgen erscheint der Badge ✓ Vorschreibung in der Status-Spalte.
- So können Sie die „Reise" des günstigsten Mietzinses durch die Jahre verfolgen.
Tabellen-Spalten der gesetzlichen Wertsicherung
| Spalte | Bedeutung |
|---|---|
| VPI Ø J-2 | VPI-Jahresdurchschnitt des vorletzten Jahres (z.B. Ø 2023) – die Ausgangsbasis für die Veränderung |
| VPI Ø J-1 | VPI-Jahresdurchschnitt des Vorjahres (z.B. Ø 2024) – der Vergleichswert |
| Roh % | Die volle, ungedämpfte Veränderung zwischen den beiden Jahresdurchschnitten |
| Eff. % (gedämpft) | Die tatsächlich angewandte Veränderung – nach Dämpfung (über 3% wird halbiert) und ggf. MRG-Deckel |
| Status | Anpassungsdetails: Rumpfjahr, Dämpfung, MRG-Deckel, ✓ Vorschreibung |
Zusammenfassungszeile
Unter den Ergebnis-Kacheln zeigt eine kompakte Leiste:
- Ausgangsentgelt / Letzter Mietzins: Der Startbetrag der Berechnung.
- Vertragsdatum: Datum des Mietvertragsabschlusses.
- VPI-Start (Vertrag): Basis-VPI-Monatswert für die vertragliche Berechnung.
- VPI-Start Ø (MieWeG): Basis-VPI-Jahresdurchschnitt für die MieWeG-Berechnung.
- VPI Ø Ende: Der letzte verwendete Jahresdurchschnitt – zeigt den Endwert der Berechnung.
- Vorschreibungen: Wie oft sich die tatsächliche Vorschreibung ändert (aus beiden Berechnungen).
- Differenz (mtl.): Die monatliche Mietdifferenz zum Ausgangsbetrag.
🔄 Einfädelung (§ 3 MieWeG)
Die „Einfädelung" beschreibt den Übergang von der vertraglichen Wertsicherung zum MieWeG-System. Dies ist relevant für Altverträge (abgeschlossen vor 2026), die in das neue MieWeG-System überführt werden.
Wie funktioniert die Einfädelung?
- Parallele Berechnung: In jedem Jahr werden beide Pfade (A und B) berechnet und verglichen.
- Auslöser: Die Einfädelung tritt ein, sobald die vertragliche Miete
erstmals die gesetzliche MieWeG-Deckelung übersteigt:
Vertragliche WS > Gesetzliche WS → Einfädelung
- Folge: Ab dem Zeitpunkt der Einfädelung wird die gesetzliche Wertsicherung (MieWeG-Deckelung) als Vorschreibung herangezogen. Der Günstigkeitsvergleich MIN(Gesetzliche WS, Vertragliche WS) bleibt jedoch dauerhaft aktiv – sollte in einem späteren Jahr die vertragliche Wertsicherung wieder günstiger sein, wechselt die Vorschreibung zurück.
- Dauerhafter Vergleich: Der Günstigkeitsvergleich
MIN(Gesetzliche WS, Vertragliche WS)gilt in jedem Jahr neu. Die Vorschreibung kann zwischen den Berechnungswegen wechseln – der Mieter erhält immer den niedrigeren Betrag.
Beispiel:
| Jahr | Gesetzliche WS | Vertragliche WS | Vorschreibung | Status |
|---|---|---|---|---|
| 2027 | € 1.050,00 | € 1.030,00 | € 1.030,00 | Vertrag günstiger |
| 2028 | € 1.080,00 | € 1.075,00 | € 1.075,00 | Vertrag günstiger |
| 2029 | € 1.100,00 | € 1.120,00 | € 1.100,00 | 🔄 Einfädelung! |
| 2030 | € 1.140,00 | € 1.130,00 | € 1.130,00 | ↩ Vertrag wieder günstiger |
| 2031 | € 1.160,00 | € 1.170,00 | € 1.160,00 | MieWeG günstiger |
In der Detailtabelle wird der jeweils günstigere Pfad mit einem grünen Hintergrund hervorgehoben. Die Vorschreibung kann zwischen den Berechnungswegen wechseln.
📆 Datum vertraglicher Anhebungen
In der Tabelle „Vertragliche Wertsicherung" wird jede Anhebung mit ihrem tatsächlichen Vertragstermin ausgewiesen – also z.B. 01.03.2026 und nicht 01.04.2026.
Fällt dieser Termin ab 2026 auf Jänner, Februar oder März, steht unter dem Datum der Zusatz Vorschreibung ab 01.04.JJJJ. Der Grund: Der Mietvertrag hebt zu seinem eigenen Termin an, das MieWeG erlaubt die Vorschreibung des erhöhten Betrags aber erst ab dem 1. April. Beide Angaben sind richtig – die Tabelle weist sie getrennt aus.
- Datum: Zeitpunkt, zu dem die vertragliche Anhebung wirksam wird.
- Vorschreibung ab: Zeitpunkt, ab dem der erhöhte Betrag vorgeschrieben werden darf.
- Derselbe Hinweis erscheint im Excel-Export in der Spalte „Anpassungen" – Bildschirm und Export stimmen damit überein.
Aliquotierungsregel
Die erste Erhöhung bei Neuverträgen ist erst im Jahr nach Vertragsabschluss möglich. Dabei wird die Anpassung aliquotiert: Es zählen nur die vollen Monate nach dem Vertragsmonat bis zum Jahresende.
| Vertrag im Monat | Volle Monate | Aliquot-Faktor |
|---|---|---|
| Jänner (1) | 11 (Feb–Dez) | 11/12 = 91,7% |
| Mai (5) | 7 (Jun–Dez) | 7/12 = 58,3% |
| September (9) | 3 (Okt–Dez) | 3/12 = 25,0% |
| Dezember (12) | 0 | 0% (keine Valorisierung im Folgejahr) |
🔢 Rundung im MieWeG Rechner
Der MieWeG Rechner verwendet eine mieterfreundliche Rundung (fachsprachlich: „Round Half Cent Down"):
- 3. Nachkommastelle > 5: wird aufgerundet (z.B. €1.084,566 → €1.084,57)
- 3. Nachkommastelle ≤ 5: wird abgerundet (z.B. €1.084,565 → €1.084,56 ✓)
Unterschied zur kaufmännischen Rundung: Bei der kaufmännischen Rundung (VPI Rechner) wird bei einer 3. Nachkommastelle von genau 5 aufgerundet (€1.084,565 → €1.084,57). Bei der mieterfreundlichen Rundung wird bei einer 3. Nachkommastelle von genau 5 abgerundet (€1.084,565 → €1.084,56) – zugunsten des Mieters.
Gesetzliche Wertsicherung: Verwendet die mieterfreundliche Rundung gemäß § 1 Abs. 2 Z 3 MieWeG: „Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, sind abzurunden." Ein halber Cent entspricht einer 3. Nachkommastelle von 5 (z.B. €1.084,565 = 0,5 Cent). Die Kettenberechnung erfolgt mit voller Präzision (ohne Zwischenrundung), um kumulative Rundungsfehler zu vermeiden. Erst das Endergebnis jedes Schritts wird auf 2 Nachkommastellen (Cent) gerundet.
Vertragliche Wertsicherung: Verwendet die kaufmännische Rundung (3. Nachkommastelle ≥ 5 → aufrunden), da das MieWeG keine Sonderrundung für die vertragliche Berechnung vorschreibt. Hier gilt der handelsübliche Standard.
3 Richtwert-Rechner
Der Richtwert-Bereich gliedert sich in mehrere Sub-Tabs:
| Sub-Tab | Beschreibung |
|---|---|
| Aktuelle Werte | Übersicht aller aktuellen Richtwerte pro Bundesland (9 Bundesländer). Zeigt den aktuellen gültigen Richtwert je m² an. |
| Vergleichsrechner | Vergleich von Richtwerten zwischen zwei Zeiträumen und/oder Bundesländern. Ermöglicht die Berechnung der prozentualen Änderung. |
| Historische Tabelle | Komplette Richtwert-Tabelle seit 1994 für alle Bundesländer. Kann als Excel-Datei exportiert werden. |
| Mietzins-Rechner | Detaillierter Mietzins-Rechner für MRG-Altbauwohnungen mit Zu-/Abschlägen (Lagezuschlag, Ausstattung, Befristung, Stockwerk etc.). |
Mietzins-Rechner im Detail
- Bundesland: Wählen Sie das Bundesland der Wohnung.
- Wohnfläche: Nutzfläche der Wohnung in m².
- Ausstattungskategorie: Kategorie A (Standardausstattung) bis D (Substandardausstattung).
- Stockwerk: Beeinflusst den Zuschlag/Abschlag.
- Befristung: Bei befristeten Verträgen (25% Abschlag).
- Zu-/Abschläge: Aufklappbare Accordion-Listen mit typischen Zuschlägen (z.B. Balkon, Garage, Lift) und Abschlägen (z.B. Straßenlärm, fehlender Lift), die per Checkbox gewählt werden können.
- Lagezuschlag: Kann manuell eingegeben oder aus den vordefinierten Werten gewählt werden.
Hinweis: Die Richtwerte werden seit 1. April 2026 jährlich zum 1. April angepasst (§ 5 Abs. 2 RichtWG idF 5. MILG). Die Erhöhung 2026 war mit einem Prozent gedeckelt, jene zum 1. April 2027 ist mit zwei Prozent begrenzt; ab 1. April 2028 wird der über drei Prozent liegende Teil der VPI-Veränderung nur zur Hälfte weitergegeben.
Häufige Fragen (FAQ)
Woher kommen die Daten? +
Wann kommt der neue Index? +
Was ist der Unterschied zwischen VPI Rechner und MieWeG Rechner? +
MieWeG Rechner: Speziell für Wohnungen, die unter das Mieten-Wertsicherungsgesetz fallen (ab 2026). Verwendet VPI-Jahresdurchschnitte mit gesetzlicher Dämpfungsregel (>3% nur halb) und ggf. MRG-Deckel.
Was bedeutet „Günstigkeitsvergleich" bei Altverträgen? +
- Pfad A: Berechnung nach MieWeG (mit Dämpfung/Deckel)
- Pfad B: Berechnung nach vertraglicher Wertsicherungsklausel (ohne MieWeG-Einschränkungen)
Was bedeutet der Schwellenwert beim VPI Rechner? +
Warum steht bei meiner Anhebung im Jänner „Vorschreibung ab 01.04."? +
Wann brauche ich den „Index-Startwert"? +
Gesetzliche Grundlagen & Datenherkunft
Datenprovenienz
Monatliche Erhebung der Preise des privaten Konsums (Einzelhandel, Dienstleistungen).
Rechtsgrundlagen
- EU: Verordnung (EU) Nr. 2016/792 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Mai 2016 über harmonisierte Verbraucherpreisindizes.
- National: Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Erstellung von Verbraucherpreisindizes BGBl. II Nr. 351/2003 idgF (BGBl. 84/2024).
- MieWeG: Mieten-Wertsicherungsgesetz, in Kraft ab 01.01.2026.
- 5. MILG: 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (Deckelung der Richtwertanpassung).
Anmerkungen (Covid-19)
Ein Teil der Indexwerte von April 2020 bis inkl. Dez 2021 basieren auf hauptsächlich bzw. vollständig imputierten Preisen. Details dazu finden sich bei Statistik Austria.
Aktualisierungszyklus
- Vorläufige Ergebnisse: nach ca. 15 Tagen
- Endgültige Ergebnisse: nach ca. 45 Tagen
- Jahresdurchschnitte: Mitte Jänner des Folgejahres
Open Data
Die Daten stammen aus dem Open Data Portal der Statistik Austria.